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칼럼

[로터리] 불황기의 부동산 자산관리_서울경제
작성일 : 2016-07-06. 조회수 : 875.

[로터리] 불황기의 부동산 자산관리

김용남 글로벌PMC 대표


중소형빌딩 투자가 급증하고 있다. 저금리 기조 속에서 좀 더 높은 수익률을 찾아 나선 투자자들이 중소형빌딩 투자시장으로 몰린 결과, 지난해 한 해 동안의 중소형빌딩 거래금액이 사상 최초로 5조원을 넘어섰다. 

대부분 투자자들이 여유로운 은퇴생활을 꿈꾸며 매달 임대료가 꼬박꼬박 나오는 것을 기대하고 수익형 부동산 투자에 나서지만 자산관리를 제대로 하지 않으면 기대수익률 달성은 고사하고 애물단지로 전락할 수도 있다.

과거에는 빌딩을 매입하면 별다른 노력을 기울이지 않아도 빌딩 가격이 덩달아 상승했기 때문에 자산관리가 그리 중요하지 않았다. 그러나 빌딩의 가치가 순영업소득(NOI)의 양에 따라 결정되는 시대에는 전문적인 부동산자산관리 없이는 빌딩 가치를 올릴 수 없게 됐다.

부동산자산관리(Property Management·PM)란 투자자를 대신해서 빌딩의 시설물 유지관리부터 임대관리, 재무관리 및 인력관리 업무를 종합적으로 수행하면서 투자자의 투자목표를 달성하는 전문적인 서비스다. 부동산자산관리라는 용어는 금융자산관리에서 유래한 것으로서 부동산을 금융자산처럼 적극적으로 관리해 투자수익률을 유지 또는 향상시키고자 하는 서비스다. 과거의 부동산 관리가 부동산을 고정자산으로 인식하고 유지·보수하는 데 포커스를 맞춘 소극적인 관리였다면 현재의 부동산자산관리는 부동산을 투자자산으로 인식하고 최대의 순영업소득을 창출하는 데 초점을 맞춘 적극적인 관리다.

부동산자산관리는 부동산을 기업 콘셉트로 보는 데서 출발한다. 이러한 콘셉트는 미국 위스콘신대의 부동산학과 교수였던 제임스 그래스캠프가 오래 전에 주창했으나 미국에서 리츠가 폭발적으로 성장했던 1993년에 들어서서 비로소 빛을 보기 시작했다. 기업이 계속 기업으로 성장하기 위해서는 다양한 영업활동을 통해 이익을 창출해야 하는 것처럼 부동산도 끊임없는 마케팅을 통해 임차인을 유치하고 유지함으로써 목표이익을 달성하도록 적극적으로 운영해야 한다는 것이다.

불황기에는 전문적인 임차인 서비스와 운영관리를 통해 임차인 유지율을 높이는 것이 자산관리의 핵심이다. 우량 임차인을 유치한 후 임차인을 오랫동안 빌딩에 머물게 함으로써 빌딩의 현금흐름을 안정적으로 확보하는 것이 무엇보다도 중요하다. 미국 부동산관리협회(IREM)의 연구결과에 의하면, 신규임차인을 유치하는 데 들어가는 비용이 기존 임차인을 유지하는 비용보다 약 여섯 배 더 많다. 관리소홀로 임차인이 이탈하게 되면 공실기간 동안 임대료 수입이 줄어들고 재임대를 위한 공실 부분 수선비용이 발생하며 중개수수료도 부담해야 하기 때문에 현금흐름이 급격히 감소하고 수익률 하락으로 이어지기 때문이다. 이런 이유로 부동산자산관리를 ‘임차인을 유지하는 업무’라고도 한다.

이제는 빌딩의 네 기둥만 관리하면 되던 시대는 지났다. 빌딩의 가장 중요한 자산이자 현금흐름의 원천인 임차인을 어떻게 관리하느냐가 가장 중요한 시대가 됐다. 임차인이 빌딩의 가치를 결정하기 때문이다. 

김용남 글로벌PMC 대표



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