중소형빌딩 자산관리시장이 확대되려면...

국내 부동산관리시장은 1997년 외환위기 이후 많은 변화를 겪어오고 있다. 시설관리(Facility Management) 단계에 머물러 있던 국내 부동산관리시장에 대형빌딩을 중심으로 부동산자산관리(Property Management · PM)가 도입되면서 부동산자산에 대한 인식이 고정자산에서 투자자산으로 전환되었고 투자부동산의 평가방식이 원가법에서 수익환원법으로 바뀌면서 보유단계에서 순운영소득(NOI)이 극대화되도록 관리하는 것이 중요하다는 사실을 일깨워주었다.

외국계 투자가와 국내 기관투자가들이 주로 보유하고 있는 대형빌딩에는 부동산자산관리가 이미 정착되어 매입단계에서부터 부동산 자산관리회사(Property Management Company)가 매입 전 부동산실사(Due Diligence)에 참여하고 빌딩인수업무에도 투입되어 자산을 전문적으로 관리하면서 부동산자산의 가치를 상승시켜오고 있으나 주로 개인이 보유하고 있는 중소형빌딩에는 자산관리가 도입된 지 12년이 지난 현재까지도 부동산자산관리(PM)가 정착되지 못하고 있는 실정이다.

금융기관 PB고객(고액자산가)들은 중소형빌딩을 대부분 소유하고 있어서 중소형빌딩 자산관리에 대한 니즈가 있었지만 자산관리에 대한 인식이 부족한데다가 전문적으로 자산관리를 대행해줄 회사가 없었기 때문에 소유주 자신이 직접관리하거나 지인을 통해 주먹구구식으로 관리하는 방법 외에는 다른 대안이 없었다.

2004년부터 신한은행이 중소형빌딩 자산관리 전문회사를 통해 고액자산가들에게 부동산자산관리(PM) 서비스를 제공하면서부터 중소형빌딩시장에도 자산관리가 도입되었고 2005년부터 주요 시중 은행들이 앞 다퉈 중소형빌딩 자산관리서비스를 PB고객에게 제공하기 시작하면서 중소형빌딩 자산관리가 언론의 주목을 받기 시작했다.

이후 소유주의 세대교체와 상속·증여의 증가 및 저금리 기조의 유지에 따른 중소형빌딩 투자의 급증에 힘입어 새로운 유형의 소유주가 빌딩시장에 진입하면서 중소형빌딩 자산관리에 대한 수요가 점차 확대됨에도 불구하고 많은 빌딩 소유주들이 자산관리 수수료 과다청구에 대한 우려 및 자산관리회사의 업무전문성에 대한 신뢰 부족 등으로 인해 자산관리 위탁을 기피하고 있는 실정이다.

중소형빌딩 시장 확대를 위해서는 중소형빌딩시장의 인프라 구축과 함께 소유주가 위탁관리를 결정할 때 중요하게 생각하는 부동산자산관리 수수료(Property Management Fee) 산정에 대한 객관적이고도 투명한 정보가 필요하다. 

글로벌PMC㈜ 대표이사 사장  김 용 남, 부동산학박사, CCIM, CPM, MRICS

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