東京不動産の新しい投資公式…新築の代わりに既存マンションを購入

最近の東京の住宅市場で最も顕著な変化は、新築マンションではなく中古マンションが市場の中心になっているという点です。分譲価格が急速に上昇し、供給が急減する中、かつては新築の代替品と見なされていた中古マンションが、今や市場価格を形成する中核資産として確立されました。これは単なる需要の移動ではなく、東京の住宅市場における価格形成構造そのものが根本的に変化していることを意味します。

特に1億円以上の高価格中古マンションの取引が急速に増加している点は、この変化を象徴的に示しています。2019年前後、パンデミック前には1億円（約9億3600万ウォン）以上の中古マンション取引の割合は約2％に過ぎませんでした。しかし2025年にはこの割合が約10％まで上昇し、市場構造が目に見えて変わりました。新築価格の上昇により高所得層の需要が中古住宅市場に移動し、中古マンションはもはや減価償却する資産ではなく、独自の価格体系を形成する資産として再評価されています。

実際、首都圏の中古マンション平均価格は13年連続で上昇し、約5200万円（約4億8600万ウォン）に達し、2025年の取引件数も約4万9000件を記録しました。この数字は約10年前の新築マンション供給規模と同等の水準であり、かつて新築が担っていた市場の物量を中古マンション市場が相当部分吸収していることを示しています。

この変化の最大の背景は、新築マンションの供給が構造的に減少したことにあります。東京首都圏の新築マンション供給量は2025年基準で約3万4000戸と、約10年前の約4万9000戸から大幅に減少しました。建設人材不足と建築費の上昇が同時に進行する中、デベロッパーは郊外プロジェクトを縮小し、分譲価格を十分に確保できる都心の一等地を中心に供給戦略を再編しています。

東京の住宅市場のもう一つの特徴は価格の二極化です。東京都心のマンション価格は前年比約10％上昇し、平均約6700万円（約6億2700万ウォン）に達した一方、神奈川・埼玉・千葉などの周辺地域は約-1％〜-2％の下落を見せました。

特に東京の所得対住宅価格比率（PRR）は約17倍に達し、中古マンション基準でも年収の約17年分を貯めなければ住宅を購入できない水準に達しました。

もう一つ注目すべき変化は、中古マンション購入後のリノベーション市場の成長です。日本では「リノベル（Renoveru）」のような専門企業が、中古住宅を購入後、個人の好みに合わせて再設計するサービスを提供しています。リノベル利用者の約60％が30代で、平均リモデリング支出額は約1570万円（約1億4600万ウォン）に達しています。

このような変化は、東京の住宅市場の価格形成構造が根本的に変わりつつあることを意味します。今後数年間、建設人材不足と建築費の上昇が続く可能性を考慮すると、この流れは容易に変わりにくいでしょう。投資の観点から重要なのは新築かどうかではなく、都心立地の希少性とリノベーションを通じた価値再創出能力です。今後、東京の住宅市場で資産価値を決定する基準は、建物の築年数ではなく、立地と希少性という構造的要因になると予想されます。