小規模ビル投資の成功は綿密な検証にかかっています

通常100億ウォン以下の「小規模ビル」市場は、韓国国内で依然として熱い関心を集めています。「造物主の上にビルオーナー」という言葉が象徴するように、小規模ビルに対する大衆の憧れは衰えていません。中小型資産に分類されるこれらのビルは、資産家にとって安定したキャッシュフローを期待できる代替投資先として定着し、余裕資金を不動産に投資する流れも着実に続いています。

しかし、市場の熱気とは裏腹に、多くの投資家が十分な準備なしに性急に取引に臨む姿は懸念されます。特にビルのデューデリジェンス手続きを省略したり見落としたりするケースが多く、予期せぬリスクに直面する事例が頻繁に発生しています。

デューデリジェンスとは、投資決定前に対象資産のあらゆる側面を徹底的に調査・検証するプロセスです。建物の物理的状態から法的問題、財務的収益性、市場環境に至るまで総合的に分析し、投資リスクを事前に把握する必須手続きです。ビルが小さいからといって投資リスクまで小さくなるわけでは決してありません。

現場でよく遭遇する失敗事例の一つは、仲介業者が提示した予想利回りだけを信じて急いで契約した後、遅れて問題に気づくケースです。契約締結前にデューデリジェンスを通じて設備状態、賃貸契約の安定性、周辺相場、空室率などを検討しなければ、収益構造の弱点を把握することはできません。

例えば、ソウル江北のあるビルが年利回り5%という条件で市場に出ました。しかし、デューデリジェンスなしで購入した投資家は、すぐに複合的な問題に直面しました。主要な冷暖房設備が老朽化して動作不能状態であり、屋上防水不良による漏水も発生し、修繕費用が数千万ウォンかかりました。さらに、テナントの大半は契約満了を控えており、周辺相場より高い賃料での再契約の可能性も不透明な状態でした。結局、利回りは当初の期待水準の半分以下に落ちました。

収益型不動産の本質は「建物」ではなく、その建物が創出する「キャッシュフロー」にあります。結局、私たちは建物を買うのではなく、将来発生するキャッシュフローを購入しているのです。だからこそ、収益の「量」すなわち賃貸収入の規模だけでなく、「質」すなわちテナントの安定性と契約構造まで綿密に分析するデューデリジェンスは、もはや選択ではなく必須です。

ロナルド・レーガン元米国大統領がよく引用した「信頼せよ、されど検証せよ（Trust, but verify）」という原則は、ビル投資にもそのまま当てはまります。仲介業者の言葉や利回り提案書をそのまま信じるよりも、デューデリジェンスを通じて検証することこそがリスクを最小化する最善の方策です。

小規模ビルは決して軽い投資ではありません。小さなミス一つが大きな損失につながりかねないだけに、今この瞬間、デューデリジェンスに対する認識を新たにする必要があります。徹底したデューデリジェンスから始まった投資が、結局は失敗しない投資を作るのです。

＜韓国経済 The Moneyist＞ キム・ヨンナム グローバルPMC株式会社 代表取締役社長