「私が『ビルプア』になった理由」…ヨクサムドンのビルオーナーの告白

かつてビルを所有するだけで安定した賃貸収益を期待できた時代は終わりました。以前は建物を建てればテナントが自然に入ってきましたが、今は状況が異なります。テナントが見つからず空室が発生し、ローンの利子負担に苦しむビルオーナー、いわゆる「ビルプア（Building Poor）」が増えています。

ビルプアになる理由は、単に景気後退のためだけではありません。多くの場合、オーナーの経営方式と非現実的な期待が問題の核心です。例えば、60代後半のY氏は2年前、ヨクサムドンの裏通りに地下1階・地上6階規模の新築中小型ビルを購入しました。しかし現在、7フロア中1階を含む3フロアが空室のまま残っており、賃料収入がローンの利子を下回っています。

Y氏の事例からビルプアの典型的なパターンが確認できます。第一に、購入前に十分な市場調査なしに「江南」という立地だけを信じて投資を決定しました。第二に、賃料を周辺相場より高く設定してテナント誘致に失敗しました。第三に、ビル管理を自ら行うと申し出ましたが、専門性の不足により施設管理とテナント対応の両方が不十分でした。

このような失敗を防ぐためには、いくつかの核心的な原則を守る必要があります。まず、購入前の徹底したデューデリジェンスが不可欠です。建物の物理的状態、賃貸状況、周辺市場分析、予想利回りの検証などを専門家とともに綿密に点検しなければなりません。

次に、現実的な賃料設定が重要です。市場相場を無視した高い賃料は空室の主な原因です。適正賃料で安定したテナントを確保することが、長期的にはより高い収益を保証します。

最後に、専門的な資産管理会社の活用を積極的に検討すべきです。賃貸マーケティング、施設管理、テナント関係管理、法律諮問などを体系的に遂行する専門PM会社は、ビルの価値を維持し収益を最大化する上で核心的な役割を果たします。

2025年現在、韓国の商業用不動産市場は金利引き上げと景気減速により空室問題がさらに深刻化しています。単にビルを保有するだけでは安定した収益を期待しにくい時代です。「ビルプア」にならないためには、感覚的な投資よりも徹底した市場分析と戦略的な運営が不可欠です。

ビルを買うことは始まりに過ぎず、真の投資の成否はその後の管理で分かれます。

＜韓国経済 The Moneyist＞ キム・ヨンナム グローバルPMC株式会社 代表取締役社長