東京の不動産市場の変化が韓国に与える示唆 [キム・ヨンナムの不動産資産管理]

東京の不動産市場の熱気は冷める気配がありません。最近のデータによると、東京23区の中古マンションの平均価格は、2025年9月時点で前月比2.9%上昇し、70平方メートルあたり1億1034万円（約10億3700万ウォン）を記録しました。1997年の調査開始以来17ヶ月連続で最高値を更新し、前年比では実に37%も急騰しました。新築マンションの平均分譲価格も3ヶ月連続で1億円（約9億4000万ウォン）を超え、新たな価格基準点として定着しました。特に、価格と取引量が同時に上昇するという異例の現象が起きています。9月の中古マンション取引量は前年比56.6%急増し、市場の熱い熱気を示しています。

この上昇は、単なる建築費の上昇だけでは説明できません。過去10年間で建築費は36.4%上昇しましたが、同期間のマンション価格は62.3%上昇しました。特に2022年以降、その差はさらに広がっています。2022年比で今年上半期のマンション価格は40%以上上昇したのに対し、建築費の上昇は20%未満にとどまりました。これは、単なるコスト転嫁ではなく、供給不足と需要集中という構造的要因が価格を押し上げていることを示しています。

供給の崖は、東京市場の最大の特徴です。昨年、東京23区の新築マンション供給は8275戸で、2019〜2023年の平均に比べて32%減少しました。今年上半期も前年同期比で11%減少しました。三菱UFJ信託銀行の調査によると、デベロッパーの73%が「用地の確保が難しい」と回答しました。都心部の工場跡地、社宅、公有地など、大規模開発が可能な用地はほぼ枯渇し、残りの土地はホテルや商業施設との競争が激しいです。さらに、建築費の上昇と人手不足が重なり、新規供給はさらに縮小しています。

需要面では、「パワーカップル」と呼ばれる高所得の共働き夫婦が市場の中心に浮上しました。年収700万円（約6580万ウォン）以上の共働き世帯は約45万世帯で、10年前の2倍以上です。彼らは1億円前後のプレミアム住宅を主なターゲットとし、株式市場の好況で資産を増やした富裕層とともに市場を牽引しています。外国人投資家の参加も活発です。高級不動産専門会社によると、現在の中古マンション取引の約30%が外国人によるもので、港区・中央区など都心中心部の大型高級住宅に集中しています。

価格差は地域によって顕著です。都心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、渋谷区）の平均提示価格は70平方メートルあたり1億7550万円（約16億5000万ウォン）で、前月比3%上昇し、2004年以降の最高値を更新しました。特に千代田区は2億5103万円（約23億6000万ウォン）を記録し、わずか8ヶ月で2億円から2億5000万円に跳ね上がりました。一方、足立区や葛飾区などの郊外地域は4000万円台（約3億7600万ウォン）にとどまり、都心と郊外の価格差は5倍以上に広がっています。

興味深い点は、新築供給が減少するにつれて、実需が中古市場に移行していることです。新築への参入障壁が高まると、実需家と投資家の両方が中古マンションを代替として選択しています。リノベーションによる資産価値上昇への期待も加わり、中古住宅が市場の流動性の中心となっています。

賃貸市場も堅調な流れを見せています。不動産コンサルティング会社のサヴィルズは、2025年を通じて東京23区の賃料と占有率は安定を維持すると予測しました。外国人の流入が続き、新規供給が制限される中、賃貸需要は着実に増加しています。さらに、高価な住宅価格と金利上昇が重なり、購入よりも賃貸を選択する人が増えています。結果として、売買市場と賃貸市場の需給がともに逼迫し、賃貸利回りは安定的に維持され、相場も上昇するという流れが同時に現れています。

しかし、このような過熱ムードに日本銀行（BOJ）もブレーキをかける姿勢を見せています。東京圏の住宅用不動産価格が2020年比で33%、商業用は30%高騰したことを受け、BOJは不動産関連融資の拡大とノンバンクのリスクエクスポージャー増加が金融の安定を損なう可能性があると懸念しました。株式市場も「赤色過熱」段階に分類されている状況であり、株価が急落した場合の銀行の評価損リスクも無視できません。特に、最近増加した海外のプライベートエクイティファンドやヘッジファンドの日本国内での取引は、市場の流動性を高めると同時に、変動性も高める可能性のある両刃の剣として指摘されています。

東京の不動産市場の構造的な流れは、韓国にも明確な示唆を与えます。供給不足、富裕層中心の需要、外国人投資の拡大という三拍子が、ソウルの江南圏の市場構造と似ています。しかし、日本は外国人規制がほとんどないのに対し、韓国は昨年8月から外国人に2年間の実居住義務を課す土地取引許可制を施行し、投機抑制に乗り出しています。東京の供給制約は江南よりもはるかに深刻であり、この違いが今後の長期的な価格動向を分ける重要な要因となるでしょう。

中長期的には、東京都の世帯数は2035年まで増加する見込みです。日本全体の人口は減少しますが、首都圏への集中は続くと予想されます。これに伴い、東京都は庶民向けの低価格住宅の供給策を検討しており、住宅問題が国家的な政策課題として浮上しています。

投資家の立場で東京市場を見ると、核心は「希少性」と言えるでしょう。供給が画期的に増えない限り、市場は容易に冷めにくいと思われます。したがって、短期的な利益を追うよりも、安定したキャッシュフローとキャピタルゲインのバランスを見つけることが重要です。この過程で、為替、金利、流動性に関するリスクは保守的に管理する必要があります。リノベーションによって資産価値を高めたり、都心中心部とその周辺（セカンダリー）地域に投資対象を分ける分散戦略が有効なアプローチとなるでしょう。

結局、大都市の不動産市場の核心は供給であるということを、東京の事例が明確に示しています。需要抑制策だけでは限界が明らかなため、持続可能な供給拡大策が必要なのです。このように供給が貴重になる希少性の時代であるほど、スピードに偏重するのではなく、バランスの取れた視点を持つことが重要だと思われます。

＜韓国経済 The Moneyist＞ キム・ヨンナム グローバルPMC株式会社 代表取締役社長