東京不動産市場の変化が韓国に与える示唆 [キム・ヨンナムの不動産資産管理]

## 東京不動産市場の熱狂、冷めやらず 東京の不動産市場の熱狂は冷める気配がありません。最新のデータによると、東京23区の中古マンションの平均価格は、2025年9月時点で前月比2.9%上昇し、70㎡あたり1億1034万円を記録しました。これは1997年の調査開始以来17ヶ月連続で最高値を更新しており、前年比では実に37%も急騰しています。新築マンションの平均分譲価格も3ヶ月連続で1億円を超え、新たな価格基準点として定着しました。特に、価格と取引量が同時に上昇するという異例の現象が見られます。9月の中古マンション取引量は前年比56.6%急増し、市場の熱気を物語っています。 このような上昇は、単なる建築費の高騰だけでは説明できません。過去10年間で建築費は36.4%上昇しましたが、同期間のマンション価格は62.3%上昇しています。特に2022年以降、その差はさらに拡大しました。2022年と比較して、今年上半期のアパート価格は40%以上上昇したのに対し、建築費の上昇は20%未満にとどまっています。これは、単なるコスト転嫁ではなく、供給不足と需要集中という構造的要因が価格を押し上げていることを示しています。

### 供給不足が市場を牽引 供給不足は、東京市場の最大の特徴です。昨年、東京23区の新築マンション供給は8275戸で、2019年から2023年の平均と比較して32%減少しました。今年上半期も前年同期比で11%減少しています。三菱UFJ信託銀行の調査によると、デベロッパーの73%が「用地確保が難しい」と回答しています。都心部の工場跡地、企業社宅、公共用地など、大規模開発が可能な用地はほぼ枯渇しており、残された土地はホテルや商業施設との競争が激化しています。これに建築費の高騰と人手不足が重なり、新規供給はさらに抑制されています。

### 高所得層と外国人投資家の需要集中 需要面では、「パワーカップル」と呼ばれる高所得の共働き夫婦が市場の中心に浮上しています。年収700万円以上の共働き世帯は約45万世帯で、10年前の2倍以上です。彼らは1億円前後のプレミアム住宅を主要ターゲットとし、株式市場の好況で資産を増やした富裕層とともに市場を牽引しています。外国人投資家の参加も活発です。ラグジュアリー不動産専門会社によると、現在の中古マンション取引の約30%が外国人によって行われており、港区・中央区などの都心主要地域の大規模高級住宅に集中しています。

### 地域による価格格差の拡大 価格格差は地域によって顕著です。都心6区（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷）の平均希望価格は70㎡あたり1億7550万円で、前月比3%上昇し、2004年以降の最高値を更新しました。特に千代田区は2億5103万円を記録し、わずか8ヶ月で2億円から2億5000万円に跳ね上がりました。一方、足立区や葛飾区などの郊外地域は4000万円台にとどまり、都心と郊外の価格格差は5倍以上に広がっています。 興味深いのは、新築供給が減少するにつれて、実需が中古市場にシフトしていることです。新築への参入障壁が高まる中、実需家も投資家も中古マンションを代替品として選択しています。リノベーションによる資産価値向上の期待が加わり、中古住宅が市場流動性の中心となっています。

### 賃貸市場も堅調 賃貸市場も堅調な動きを見せています。不動産コンサルティング会社サビルズは、2025年を通じて東京23区の賃料と占有率は安定を維持すると予測しています。外国人流入が続き、新規供給が制限される中で、賃貸需要は着実に増加しています。これに高額な住宅価格と金利上昇が重なり、購入よりも賃貸を選択する人が増えています。結果として、売買市場と賃貸市場の需給がともに逼迫し、賃貸利回りは安定的に維持され、相場も上昇するという流れが同時に現れています。

### 日本銀行の懸念と市場の課題 しかし、このような過熱した状況に、日本銀行（BOJ）もブレーキをかける動きを見せています。東京圏の住宅用不動産価格が2020年比で33%、商業用が30%も高騰したことを受け、BOJは不動産関連融資の拡大と非銀行部門のリスクエクスポージャーの増加が金融安定性を損なう可能性があると懸念を表明しました。株式市場も「赤色過熱」段階に分類されており、株価が急落した場合の銀行部門の評価損リスクも無視できません。特に、最近増加している海外プライベートエクイティファンドやヘッジファンドによる日本国内での取引は、市場流動性を高める一方で、変動性も増大させる両刃の剣として指摘されています。

### 韓国市場への示唆と今後の展望 東京不動産市場の構造的トレンドは、韓国にも明確な示唆を与えます。供給不足、富裕層中心の需要、外国人投資の拡大という三拍子は、ソウル江南圏の市場構造と似ています。しかし、日本は外国人規制がほとんどないのに対し、韓国は昨年8月から外国人に対して2年間の実居住義務を課す土地取引許可制を施行し、投機抑制に乗り出しています。東京の供給制約は江南よりもはるかに深刻であり、この違いが今後の長期的な価格動向を分ける重要な要因となるでしょう。 中長期的には、東京都の世帯数は2035年まで増加すると予測されています。日本全体の人口は減少しますが、首都圏への集中は継続する見込みです。これに伴い、東京都政府は低所得者層向けの低価格住宅供給策を検討しており、住宅問題は国家的な政策課題として浮上しています。 投資家の視点から東京市場を見ると、核心は「希少性」と言えるでしょう。供給が画期的に増えない限り、市場は容易に冷めないと思われます。したがって、短期的な利益を追うよりも、安定したキャッシュフローとキャピタルゲインのバランスを見つけることが重要です。この過程で、為替、金利、流動性に関するリスクは保守的に管理する必要があります。リノベーションを通じて資産価値を高めたり、都心主要地域とその周辺（セカンダリー）地域に投資対象を分散させる戦略が有効なアプローチとなるでしょう。 結局、大都市の不動産市場の核心は供給であるということを、東京の事例が明確に示しています。需要抑制策だけでは限界があるため、持続可能な供給拡大策が必要なのです。このように供給が希少となる時代においては、スピードに偏重するのではなく、バランスの取れた視点を持つことが重要であるように思われます。

＜韓国経済 The Moneyist＞ キム・ヨンナム グローバルPMC株式会社 代表取締役社長