日本の不動産市場が再点火…チャンスをものにするには [キム・ヨンナムの不動産資産管理]

最近の日本の不動産市場は、過去のバブル経済の影を思い起こさせます。今年上半期の外国人投資家の日本不動産購入額は1兆1400億円（約10兆8300億ウォン）で、2005年以降の半期基準で最高記録を更新しました。これはアジア太平洋地域全体の投資額の3分の1に相当する228億ドル（約32兆ウォン）規模です。このうち東京が132億ドル（約18兆ウォン）を記録し、アジア最高の投資ハブとして浮上しました。

投資熱が高い背景には、いくつかの要因が複合的に作用しています。最大の要因は日本の緩和的な金融政策です。日本銀行が超低金利政策を終了したにもかかわらず、短期金利が年0.5%水準にとどまっており、米国の年4.25～4.5%や英国の年4%と比較するとかなり低いです。

収益率の格差も魅力的です。今年第1四半期基準で東京中心部の不動産の投資収益率と長期金利の差が1.9%に達し、ニューヨーク（1.7%）やロンドン（1.2%）を上回ります。ここに8ヶ月連続で3%台を続ける消費者物価上昇率が賃料上昇への期待感を高めています。

コロナ19以降のオフィス復帰トレンドで都心の大規模ビル需要が増えた点も肯定的です。ブラックストーンのようなグローバル投資会社がこのような市場の潜在力を見て大規模な投資に乗り出しています。

住居部門の熱気も熱いです。東京23区の中古マンションのうち1億円（約9億5000万ウォン）を超える住宅の割合が過去10年間で1%から16%に急増しました。特に港区と千代田区では、売り出し中の中古住宅の半分以上が1億円を超えています。新築マンションの価格急騰が中古市場まで広がり、今年上半期の中古マンション売り出し7件のうち1件が1億円を超える状況です。

しかし、好況の裏には懸念の声も高まっています。投機的な取引の増加で実需者の住宅購入が難しくなると、千代田区は公共再開発マンションに5年間の転売禁止条項を盛り込むよう要請しました。法的拘束力はありませんが、不動産業界はこのような措置が新築マンションの販売に悪影響を与える可能性があると懸念しています。

現在の状況は1980年代後半のバブル経済を連想させます。当時、日本政府は円高対応のために金利を年5%から年2.5%に引き下げ、融資規制を緩和しました。「土地不敗神話」が蔓延し、投機心理が極に達し、東京の土地価格は3倍以上に暴騰しました。しかし、年2.5%から年6%に引き上げた急激な金利引き上げと不動産総量規制が重なり、バブルが崩壊し、20年間の長期不況が始まりました。

もちろん、現在の市場が当時と完全に同じではありません。過去の投機が全国的な規模だったのに対し、現在は東京など特定の地域に集中した様相を見せています。しかし、外国資本への依存度が高まり、賃金が今年だけで5.3%上昇し、人件費負担が拡大するなど、過去と類似した懸念要因が現れています。

朝日新聞によると、1991年から2020年まで日本の名目賃金は10%余りの上昇にとどまりました。このような長期停滞とは異なり、最近の急速な賃金上昇は市場のコスト構造と投資収益性に新たな変数として作用しています。

現在、日本の不動産市場はグローバル資本の流入と景気回復への期待感で活気を取り戻しています。しかし、1980年代のバブル崩壊の教訓を再確認し、警戒を緩めてはならない時期です。

それでは、この不確実な時期に投資家が選択すべき道は何でしょうか。答えは危機を機会に変える戦略にあります。物価上昇期には、賃料転嫁が可能なワンルームや多世帯収益型不動産が、インフレの波を乗り越えて収益を生み出すことができる最も現実的で強力な解決策となるでしょう。

＜韓国経済 The Moneyist＞ キム・ヨンナム グローバルPMC株式会社 代表取締役社長