東京の新しいアパートの40％を外国人が購入…日本は規制カードを切るのか [キム・ヨンナムの不動産資産管理]

日本の不動産市場は今、重大な転換点を迎えています。2025年までの4年間で東京中心部のマンション価格が64%も急騰する状況で、外国人投資家の活発な動きと日本政府の対応が市場の勢力図を変えつつあります。

三菱UFJ信託銀行の報告書によると、東京の千代田、渋谷、港区の新築マンション分譲物量の20～40%が外国人に販売されているという事実は、単なる統計以上の意味を持ちます。これは円安と日本資産の相対的な割安感というマクロ経済的要因が生み出した構造的変化の証拠です。特に中国などアジアの富裕層が日本を新たな資産の避難先として認識し始めた点は注目に値します。

しかし、このような現象は「諸刃の剣」です。外国人投資が東京の不動産市場に流動性を供給し、高級化を促進する肯定的な側面がある一方、日本の中産層がマイホームを手に入れるためのハードルを高める副作用も明確です。実際に東京23区の新築マンションの中間価格が8940万円（約8億4000万ウォン）と9%上昇したことは、日本人の平均所得水準を考慮すると深刻な負担増を意味します。

政界の反応も速まっています。CNBCの報道によると、国民民主党（DPFP）は非居住者の投機的な不動産購入によって住宅価格が急騰したと診断しました。これを防ぐため、空き家税の導入を含む外国人不動産規制法案を準備すると発表しました。これは日本の政界が不動産安全保障という新しい概念を受け入れ始めたことを示唆します。玉木雄一郎代表が提案した空室税導入案は、投機的な保有を抑制しながらも市場原理を完全に否定しない折衷的なアプローチです。実際に東京の千代田区は投機を抑制するために、新築マンションに対して5年間の再販を制限するよう業界に要請しました。

しかし、日本のジレンマはここにあります。外国人投資規制は短期的には日本人の住居安定に役立つかもしれませんが、長期的には日本がこれまで享受してきた国際資本誘致の利点を放棄することを意味しかねません。特に人口減少と経済成長率の鈍化に直面している日本としては、海外資本の役割がさらに重要にならざるを得ない状況です。

日本のこのような議論は、最近外国人住宅購入規制を強化した韓国の事例とも重なります。韓国政府は21日、首都圏全域を外国人土地取引許可区域に指定し、事前承認と2年間の実居住義務を課しました。これは、すでに強力な外国人不動産規制を実施しているカナダやオーストラリアに続き、日本までもが規制に乗り出せば、世界の不動産投資資金の行方が大きく変わる可能性があることを意味します。

これは逆説的に、まだ規制が比較的緩和されている地域や資産への関心を高める可能性があります。シンガポールや香港のような伝統的なアジアのハブはもちろん、マレーシアなど東南アジアの新興市場や中小規模のビル、1棟の住居用ビルなどが新たな投資先として浮上する可能性があります。

投資家の立場からすれば、このような不確実性を機会として活用することができます。規制が本格化する前に先制的に優良資産を確保したり、規制適用対象から除外される可能性が高い商業用不動産や地方所在の資産にポートフォリオを多角化する戦略が有効でしょう。

何よりも重要なのは、日本の不動産市場が依然としてアジア太平洋地域で最も成熟し、透明な市場の一つであるという点です。短期的な規制の変化にもかかわらず、長期的には日本の都市化の進展とインフラの改善、そして2030年までに海外直接投資残高100兆円（約943兆ウォン）達成という政府の目標が市場のファンダメンタルズを支えるものと予想されます。

結局、日本の不動産市場の変化は、世界の投資家に新しいゲームのルールを学ぶ機会を提供しています。円安と政策インセンティブを機会としつつ、規制強化と社会的反発をリスクとして管理するバランスの取れた戦略が成功の鍵となるでしょう。

＜韓国経済 The Moneyist＞ キム・ヨンナム グローバルPMC株式会社 代表取締役社長