東京不動産、新築より中古を探す投資家たち [キム・ヨンナムの不動産資産管理]

日本の東京不動産市場が変化しています。新築マンションの供給が急減し、価格は過去最高を更新する中、リノベーションマンションが新たな勢力として台頭しています。新築住宅が買えないのであれば、新築のように改修された既存住宅が代替案となっているのです。

日本経済新聞アジア版の報道によると、昨年、東京23区内の新築マンション供給は8275戸で、前年比30.5%減少しました。これは10年前の半分以下であり、1973年以降で最低の水準です。一方、同年第4四半期には、築15年以下の既存マンションをリノベーションした物件の取引量が前年比20%増加しました。需要は依然として高いものの、供給が滞る中、リノベーションマンションがその隙間を急速に埋めているのです。

リノベーションマンションは、単に古い家を修理したレベルを超えています。高級な仕上げ材と現代的な設計を適用し、「新築同等のインテリア」を備えた形でプレミアム価格で取引されています。2025年4月現在、東京23区内のリノベーションされた既存マンションの平均価格は4451万円（約4億2000万ウォン）で、前年比28.3%上昇し、過去最高を更新しました。特に千代田・港・渋谷などの都心6区では、70㎡基準の売買価格が1億円（約9億4000万ウォン）を超える事例も相次いでいます。

最近では、資金力のある外国人や高所得の国内居住者が、築15年以内の高級既存マンションに注目しています。新築と類似した立地と品質を確保しながらも、価格面では一定のメリットを享受できるからです。

供給不足、資材費・人件費の高騰、労働力不足という「三重苦」は、短期間で解消されるのは難しいと見られています。さらに、東京都千代田区は投機抑制のため、新築マンションについて5年間の再販売制限を業界に要請しました。このような規制強化は、リノベーションマンション市場の相対的な魅力をさらに際立たせています。

東京のリノベーションマンション市場は、単なる供給不足の代替案ではなく、体系的な事業モデルへと進化しています。スターミカホールディングス、インテリックスなどの専門企業は、築15～25年のマンションを買い取り、平均117日でリノベーション後に再販売しています。このようなマンションは、リノベーションされていないマンションと比較して20～45%高い価格で取引されています。大手デベロッパーである三菱地所、タカラレーベンも新築とリノベーションを並行しており、カウカモやリノベるのようなプラットフォーム企業は、デザインに敏感な若い需要層をターゲットに市場を細分化しています。

リノベーション投資の核心は、単なる修理ではなく、戦略的な価値向上にあります。特に外国人投資家は、現代的な空間設計、エネルギー効率設備、スマートホーム機能などを反映し、高所得の賃借人や海外のセカンドホーム需要を狙った戦略を展開しています。実際に港区のある事例では、高級な調理台とプレミアム家電でキッチンをアップグレードしたマンションが、同じ立地の一般的な既存マンションよりも12%高い価格で売却されました。

日本は外国人の不動産所有が自由であり、円安は外貨資産保有者にとって実質的な価格メリットを提供します。政府レベルでの外国人投資拡大の基調も、リノベーション市場の魅力を高めています。

もちろん、すべてのリノベーションマンションが投資価値があるわけではありません。耐震基準の充足状況、管理費積立金、共用部の状態、リノベーション設計の完成度など、綿密なデューデリジェンスと分析が不可欠です。結局、「修理された家」ではなく「うまく修理された家」だけが市場でプレミアムを得ることができます。また、東京都千代田区で提起された再販売制限のような制度変更の可能性も念頭に置く必要があります。

東京のリノベーションマンション市場は、今や単なる代替品ではなく、独立した投資セクターとして位置づけられています。供給制限、規制強化、ライフスタイルの変化の中で、この市場はさらに洗練されて進化しています。戦略的な視点を持つ投資家にとっては、新築よりも良い選択肢となる可能性があります。新築と比較して最大36%の価格差をプレミアムに転換できる構造は、間違いなく注目すべき機会です。

誰もが新築にばかり注目する今、既存マンションのリノベーションという新たな機会を捉えることは、一歩先を行く選択となるかもしれません。市場が変わったのであれば、答えも変わるべきです。今は「リノベーション」という名の新築に注目する時です。

＜韓国経済 The Moneyist＞ キム・ヨンナム グローバルPMC株式会社 代表取締役社長