ニューヨークの仲介手数料改革が韓国に投げかけたメッセージ [キム・ヨンナムの不動産資産管理]

アメリカ・ニューヨークで今月11日、仲介手数料のテナントへの転嫁を禁止することを骨子とした「賃貸アパート費用公正性法案（FARE Act）」が施行され、現地の賃貸市場に歴史的な変化が始まりました。この法案の施行により、家主が雇った不動産仲介人に対する手数料を借主が負担するという慣行が事実上禁止されたためです。長年の慣行が崩れ、テナントは何千ドルにも達していた初期の引っ越し費用の負担から大幅に解放されました。ニューヨーク市基準で平均1万2951ドルだった初期費用は、約41.8%減少した7537ドル水準に下がると予想されます。これまでニューヨークを含む需要過剰地域では、仲介手数料が家賃の10～15%に達し、1ヶ月分の家賃に相当する金額を借主が負担する構造が一般的でした。これは特に若者層と低所得層にとって住居移動の障壁として作用してきました。実際、オンライン不動産プラットフォームのストリートイージー（StreetEasy）によると、昨年のニューヨーク市の賃貸契約の47%が借主負担構造でした。FARE Actは、このような不均衡を是正するための制度的措置でした。

このような変化は、ニューヨークを越えてアメリカ全土に広がる兆しを見せています。すでに多くの州では、仲介手数料を家主が負担することが一般化しています。また、今回の改革はボストン、ケンブリッジ、サマービルなどマサチューセッツ州の主要都市における同様の立法議論にも火をつけました。これは、単一都市の政策変更が直接的な法的先例なしに他の地域に実質的な影響を及ぼしうることを示しています。

法施行後のテナントの反応は概ね肯定的です。引っ越し費用の負担が緩和され、住居選択の幅が広がり、移動性の向上が期待されるためです。一方、一部の家主と仲介業者は、施行直前に家賃を数百ドル引き上げた「二重価格」の物件を出すことで対応しました。ニューヨーク不動産委員会（REBNY）は、この法律が私的契約の自由を侵害するとして憲法訴訟を提起し、一部の専門家は費用が最終的に家賃に転嫁される可能性を指摘しています。

それでも市場の実際の反応はやや安定している方です。オンライン不動産プラットフォームのストリートイージーのシニアエコノミスト、ケニー・リー氏は、仲介手数料が免除されたアパートの家賃上昇率が市場全体の平均よりわずか0.7%ポイント高かっただけだと分析しています。これは、一部の費用が市場内で吸収されており、むしろ引っ越しの障壁が低くなった結果、テナントの移動性が増加し、供給回転率が改善されるという肯定的な効果が現れる可能性があることを示唆しています。

FARE Actは、仲介業界にも本質的な変化を促しました。この法律は、単なる費用分担構造の変化ではなく、仲介サービスの本質的な価値に対する再評価を要求しています。単に物件を見せる役割を超え、専門性とコンサルティング能力を備えた仲介人のみが市場で持続可能な競争力を確保できるようになったのです。

このような流れは、韓国の不動産市場にも重要な示唆を投げています。国内でも仲介手数料に対する不満は絶えず提起されており、特に借主が負担する初期費用は、住宅のはしごの第一歩を阻む要素として作用しています。もし韓国でも仲介手数料を家主が負担する方向で制度改編の議論が本格化すれば、借主の移動性が改善され、市場の回転率も高まる可能性があります。

もちろん、費用転嫁の懸念は無視できません。特にチョンセ制度が中心の韓国市場では、手数料がチョンセ金や家賃の引き上げにつながる可能性も排除できません。このような現実を考慮すると、制度導入時には十分な市場分析と段階的なアプローチが不可欠です。

さらに、仲介業界もニューヨークの事例のように、サービスの専門性と差別化を通じて手数料の正当性を証明する必要があります。単純な仲介を超え、住宅コンサルティング、法律・税務諮問など高度化されたサービスを通じて消費者に実質的な価値を伝えなければならず、これを裏付ける制度的透明性も共に強化されなければなりません。

結論として、ニューヨークの仲介手数料改革は、単なる取引費用の調整を超え、市場構造と文化に変化を促進する流れとして読めます。このような変化は、韓国の不動産市場にも参考事例です。今後、制度的な悩みと業界の自律的な革新が調和する方向で発展を模索していく必要があります。より透明で公正な市場環境のための議論が続くことを期待します。

＜韓国経済 The Moneyist＞ キム・ヨンナム グローバルPMC株式会社 代表取締役社長