揺れるフロリダ不動産市場…外国人投資家は背を向けるか [キム・ヨンナムの不動産資産管理]

かつて世界中の富裕層の現金投資先であり、セカンドホームの代名詞として脚光を浴びた米国フロリダ州マイアミのコンドミニアム市場が、不穏な兆候を見せています。国際情勢の不確実性、強化された米国の移民政策、米中貿易摩擦、為替変動など、複合的な要因が絡み合い、外国人投資家の足が目に見えて遠のいています。

フロリダ州は16年間、外国人投資家が最も好む米国内の不動産投資先でした。ところが、南フロリダのコンドミニアム市場の核心的な原動力であった外国人購入者が、最近になって目に見えて減少しているというニュースです。

マイアミ不動産仲介業者協会の報告書によると、2023年8月から2024年7月までの南フロリダ地域における外国人購入者の住宅購入比率は、全取引のわずか10%に過ぎませんでした。これは2018年に50%に達した数値と比較すると驚異的な下落であり、2015年以降で最も低い水準です。特に、南フロリダの外国人購入者の約60%を占めるラテンアメリカの投資家たちは、政治的不安と経済的リスクを避けて米国不動産を安全な避難先と見なしてきましたが、このような外国人投資家の買いが急減しているという点は、市場に大きな波紋を広げています。

これは単なる一時的な現象ではなく、高金利、高い住宅価格、そして米国の新しい移民政策など、複合的な要因が絡み合って現れる構造的な変化と見られます。

過去2007年に南フロリダの住宅バブルが崩壊した際、海外投資家が合理的な価格と低い金利をチャンスと捉えて大量に流入し、市場を救った前例があります。しかし、今回は状況が異なります。ドナルド・トランプ米大統領の移民および関税政策がグローバル市場を揺るがしたため、外国人投資家が今回は市場を救いに来る可能性は低いと分析されています。

特に、トランプ政権が外国人投資に対する追加課税と移民規制の強化を推進する中で、外国人投資家の心理はさらに萎縮しています。

さらに悪いことに、2021年のチャ​​ンプレイン・タワーズ・サウス崩壊事故以降、強化された安全規制により、コンドミニアムの管理費と特別負担金が急増しています。

今年からコンドミニアムの管理費が大幅に上がらざるを得ない構造が作られました。過去には大規模な修繕費を先延ばしにできましたが、これからは事前に積み立てる義務が生じました。急増する管理費の負担に耐えられない所有者たちが物件を放出し、供給過剰の状況が起きています。

現在、マイアミのコンドミニアム市場は、明確な買い手優位の市場を形成しています。コンドミニアム市場には13.7ヶ月分の供給量が存在し、2024年のコンドミニアムおよびタウンハウスの販売戸数は前年比10.5%減少しました。これは2010年以降で最も低い水準です。マイアミ・デイド郡の在庫は前年比43%増加し、物件が売れるまでに平均100日以上かかっています。

さらに、気候変動によるハリケーンのリスク増加と保険料の急騰が追加的な負担として作用しています。過去5年間でフロリダの住宅所有者保険料は最大400%まで増加し、これはコンドミニアムの所有コストを大幅に増加させる要因となっています。

それでは、韓国の投資家にとってはどのような意味があるのでしょうか？このような状況は、むしろチャンスになるかもしれません。多くの物件が出回っている今こそ、手頃な価格で良い物件を見つけられる時かもしれません。

しかし、過去のようにどの建物にでも投資してはいけません。建物が安全検査を受けたか、管理費がどれだけ上がるか、トランプ政権が外国人投資をさらに規制するかどうかを綿密に検討する必要があります。

マイアミは依然としてテクノロジーハブとして成長しており、新しい居住者と投資家を引き付け、強力な市場基盤を維持しています。しかし、外国人投資家の離脱は市場に新たな変曲点を提示しています。今は性急な判断よりも、市場の流れを注視し、専門家のアドバイスを求め、自分に合った投資機会を慎重に模索すべき時です。

＜韓国経済 The Moneyist＞ キム・ヨンナム グローバルPMC株式会社 代表取締役社長