全世界の富裕層が東京に集まる本当の理由 [キム・ヨンナムの不動産資産管理]

最近、東京の高級不動産市場が尋常ではありません。スウェーデンのプライベートエクイティファンドEQTが開発したマーク表参道ワンのペントハウス（625㎡）が95億円（約900億ウォン）で取引され、日本の3.3㎡（坪）当たりの最高価格記録を更新しました。このペントハウスは、ベッドルーム4室、スパルーム、テラス、専用屋上とプールを備え、専用エレベーターと24時間コンシェルジュサービスまで提供します。このような記録的な取引は、東京の高級住宅市場が単なる居住空間を超え、世界の富裕層の新たな「安全資産」であり「投資先」として浮上していることをよく示しています。

東京の高級不動産市場の価格上昇は急勾配です。コロナ19パンデミック以前は3.3㎡当たりの価格が比較的に安価でしたが、2024年には新規および再販住宅の両方で需要が急増し、グローバル市場と肩を並べています。2024年6月までの5年間で、東京のプライム不動産価格は50％以上上昇しました。

マーク表参道ワンのペントハウスは坪当たり5000万円以上で取引され、麻布台ヒルズのアマンレジデンスのペントハウスは2023年に200億円、坪当たり3000万〜4000万円以上で取引されたと伝えられています。2023年またはそれ以前に供給された住宅は、2024年に元の価格に対して50％以上のプレミアムで再販されました。一部は坪当たり7000万円以上で取引されたと推定されます。2025年に入ってもこの傾向は続き、1〜2月には坪当たり3000万円台の複数の住宅が販売され、3月には一部の高級不動産の呼び値が坪当たり4000万円を超えました。

このような価格上昇の背景には、いくつかの要因が複合的に作用しています。第一に、東京の高級不動産のほとんどは開発完了の数年前から事前販売が行われ、コロナ19パンデミック前や資産インフレ以前の価格で取引された場合が多いです。これにより、市場では高いプレミアムが付いて取引される事例が多くなっています。

第二に、外国人投資家の割合の増加です。東京の高級住宅市場の外国人投資家の割合は27％で、5年前の21％から上昇しました。シンガポール、香港、韓国などアジア圏の資本はもちろん、北米やヨーロッパの資本の流入も活発になり、東京の国際的な地位を強化しています。これはロンドン（45％）、ニューヨーク（20〜32.4％）に比べて低い水準ですが、東京の安定性と成長潜在力を考慮すると、外国人投資の割合は今後も増加する可能性が高いです。

第三に、土地価格と建築費の急激な上昇は市場全体の価格上昇を牽引しており、特に中心地の土地価格はここ数年で大幅に上昇しました。

第四に、円安は海外の購入者にとって魅力的な参入機会を提供し、実質的な割引効果をもたらしています。

東京の高級住宅市場の重要な成長原動力の一つは、超富裕層（UHNWI）の着実な増加です。日本は2023年基準で全国に1万6500人以上、東京に約6500人のUHNWIを保有しており、円安にもかかわらず前年比10％以上増加しました。東京のUHNWI数は2023年から2028年まで毎年10％以上増加すると予想されます。アジア太平洋地域全体では2024年基準で16万人以上が居住しており、2028年までにほぼ50％成長すると予測されています。

彼らは単なる居住目的を超え、日本の経済の安定性、高い公共の安全水準、独特の文化的魅力を資産保管および投資の理由として認識しています。特に世界的な不確実性が高まる状況で、日本の不動産はインフレヘッジおよび安全資産の役割を果たしています。過去10年間で虎ノ門タワーレジデンス、六本木ヒルズレジデンスのような伝統的な高級不動産の価格が2、3倍に上昇した事例は、このような価値を示しています。

東京の高級住宅市場は供給が非常に限定的です。2030年までに主要な高級住宅の新規供給はほとんどないと予想されており、これは需要の増加と相まって価格上昇を煽る核心的な要因です。土地確保の難しさと高い建築費は開発者にとっても大きな負担です。

また、最近急増したインバウンド観光客も高級不動産市場の重要な原動力です。2024年に日本は3700万人の訪問客を記録して史上最高値を更新し、2030年までに6000万人を目標としています。特に裕福な観光客の流入が増えており、彼らが高級住宅の購入者に転換する可能性も高いです。実際に東京の多くの高級住宅は、高位層の外国人が別荘として所有していると伝えられています。

東京の高級住宅市場は、まだ成長の初期段階に入ったばかりのように見えます。供給制約、UHNWIの増加、経済の安定性、円安、そしてインバウンド観光のシナジー効果は、この市場の持続的な成長を支える要因として評価されます。2030年には3.3㎡当たりの価格が5000万〜6000万円に達すると予想されます。

単なる投資先を超え、安全で文化的に豊かな生活の場としての魅力を提供する東京の高級住宅市場は、今後もグローバルな資産管理の重要な戦略的資産として位置づけられるものと見られます。

＜韓国経済 The Moneyist＞ キム・ヨンナム グローバルPMC株式会社 代表取締役社長