ドバイ不動産の「ゴルディロックス」は終わったのか…原油価格・為替レートが「揺らぐ」 [キム・ヨンナムの不動産資産管理]

ドバイの不動産市場は近年、類例のない好況を享受してきましたが、今や原油価格の変動と為替レートの不安定という伏兵に遭遇し、「ゴルディロックス」の時代が終わりつつあるとの分析が出ています。ドバイの不動産市場は2020年以降の3年間で46%という驚異的な上昇率を記録し、世界中の投資家の注目を集めました。この上昇傾向は、コロナ19パンデミック後の安全資産選好心理とともに、ロシア・ウクライナ戦争によるロシア資本の流入、そして長期居住ビザである「ゴールデンビザ」政策などが複合的に作用した結果です。

しかし、最近になって市場の雰囲気が微妙に変化しています。ブルームバーグ通信によると、去る1月のドバイの住宅用不動産取引量は前年同期比で27%減少し、10ヶ月ぶりの最低値を記録しました。これは市場が過熱局面を過ぎ、調整期に入る可能性があるというシグナルと解釈されます。

最大の変数は原油価格です。ドバイ経済は原油輸出への依存度が高いため、国際原油価格の騰落に敏感に反応します。最近、原油価格が1バレルあたり80ドル前後で騰落を繰り返しており、不動産市場の不確実性も高まっています。原油価格の下落は政府の財政収入の減少につながり、大規模なインフラプロジェクトの遅延や縮小を誘発する可能性があり、これは不動産需要の減少に直結する可能性があります。

米国の関税政策も重要な変数です。最近、米国が中国製品に対する関税を引き上げたことで、世界の交易環境に緊張感が高まっています。これは中国の投資家のドバイ不動産への投資心理を萎縮させる可能性があります。また、世界の交易量の減少はドバイ経済全般に否定的な影響を及ぼし、不動産市場の成長動力を弱める可能性も排除できません。

ドバイの不動産市場の運命は、長い間、原油価格と密接に連動してきました。2014年と2020年初頭の原油価格下落時期に、ドバイの住宅価格も共に下落しました。2014年から2020年の間に、ドバイの平均住宅価格は33%も急落しました。

世界的な不動産サービス会社JLLの中東・アフリカ研究責任者であるタイムール・カーン氏は、「国際的な投資家が自国市場でより多くの不確実性に直面した場合、ドバイへの投資を継続するかどうかについて疑問が提起されている」と懸念を表明しました。

一方、ドバイの仲介業者ベターホームズの最高経営責任者（CEO）であるルイス・ハーディング氏は、ドバイが今や長期ゴールデンビザなどの制度を通じて、景気後退期にも外国人居住者が滞在できるように奨励しているため、石油価格が過去ほど大きな影響を及ぼさない可能性があると主張しています。

最近の米ドル安は、湾岸地域の通貨が米ドルに固定されているため、外国人購入者にとっては有利な条件として作用しています。ブルームバーグ・ドル・スポット・インデックスは先週2.4%下落し、この指数は現在、昨年10月以来の最低水準にとどまっています。ドル安がドバイの不動産市場に与える影響についての分析が必要な時期です。

一部では、関税によって自国通貨の価値を人為的に下落させようとする国々の動きが発生した場合、ドルに固定された湾岸地域の通貨の相対的な強さにつながり、ドバイの不動産価格競争力を弱めるという否定的な結果を招く可能性があるという懸念も提起されています。これは外国人投資家にとって為替レート変動の不確実性を増大させ、投資決定をさらに困難にする可能性があります。

結論として、ドバイの不動産市場は最近非常に優れた成果を収めましたが、投資家は原油価格の変動、米国の関税政策、為替レート変動の複雑さなど、様々な要因を総合的に考慮し、より慎重で多角的な観点から投資決定を下す必要があります。

＜韓国経済 The Moneyist＞ キム・ヨンナム グローバルPMC株式会社 代表取締役社長