大家に「謝礼金」を支払う？…日本賃貸市場の独特な構造 [キム・ヨンナムの不動産資産管理]

日本の住宅賃貸市場は、韓国とは全く異なるリスク管理哲学の上で動いています。韓国でワンルームやオフィステルへの投資を経験した投資家であれば、賃貸リスクを主に保証金の返還問題として認識してきました。チョンセ（伝貰）であれウォルセ（月貰）であれ、賃貸人の最大の負担は、結局のところ退去時に「保証金を返せるか」という点にあったからです。

しかし、日本の住宅賃貸市場は出発点から異なります。日本での核心的なリスクは保証金ではなく家賃の支払いであり、そのリスクを負担する主体も賃貸人ではなく保証会社です。この違いは慣行の問題ではなく、賃貸借の構造自体にはっきりと表れています。

東京の都心のある住宅賃貸の事例を見ると、日本の賃貸市場への参入障壁がどこにあるのかが明確になります。日本では、契約段階で賃借人が負担しなければならない初期費用が非常に大きいです。これは単に家賃が高いからではなく、契約時に各種費用を一括で負担するように設計された構造のためです。

初期費用の中で最も目立つ項目は、韓国の賃貸借契約では見られない礼金です。礼金は賃貸人に慣行的に支払われる金銭で、退室時に全く返還されません。韓国のチョンセ保証金やウォルセ保証金のように一時的に預けておく資金ではなく、契約と同時に消滅する費用です。したがって、投資家や賃借人はこの項目を回収可能な資金と勘違いしてはならず、初期投資金または居住費用に含まれる消滅性の支出として認識しなければなりません。

もう一つの重要な項目は、賃貸保証会社を利用する際に発生する保証料です。日本の賃貸借契約では、伝統的に賃借人に連帯保証人を要求する場合が多いです。しかし、外国人や個人の保証人を見つけるのが難しい賃借人の場合、賃貸保証会社がこれを代行します。この時に発生する保証料は、単なる手数料ではなく、家賃滞納リスクを制度的に移転するための費用です。

さらに、日本の賃貸契約には様々な生活関連サービス費用が含まれます。代表的なものが、いわゆる「24時間安心サポート」サービスです。これは、賃借人が居住中に発生しうる鍵の紛失、水漏れ、配管の問題、電気のトラブルなど、緊急事態に対して常時対応するシステムです。韓国では、このような問題が発生した場合、賃借人が直接私設業者を呼んだり、管理事務所に頼ったりする場合が多いです。一方、日本では、このような生活リスクを契約段階で制度的に管理します。

このほかにも、保険料や各種管理関連費用が初期費用に含まれ、これらのほとんどは退室時に返金されません。個々の項目だけを見ると負担が大きくないように見えるかもしれませんが、これらの費用が累積することで、契約初期に要求される金額は相当な水準にまで上がります。

このように、日本の賃貸初期費用は、保証金、礼金、仲介手数料、保証会社費用、保険料、生活支援サービス費用など、返金されない項目が一度に含まれた構造です。これは、日本の賃貸市場が単に家賃を受け取るだけでなく、賃借人の居住過程で発生しうる金融的・生活的リスクを入居前の段階で整理する方式で設計されていることを示しています。

結局、日本の住宅賃貸市場に参入しようとする韓国人投資家や賃借人は、家賃の水準よりも初期費用の性格に注目しなければなりません。特に、礼金や保証保険料のように回収されない費用が構造的に存在するという点を十分に認識できなければ、資金計画は容易に歪められてしまう可能性があります。

韓国の賃貸市場が退去後のリスクを心配する市場であるとすれば、日本の賃貸市場は入居前にリスクをふるいにかける市場です。この構造的な違いを理解した瞬間、日本の住宅投資はもはや見知らぬ海外市場ではなく、明確な論理で解釈できる投資対象として見え始めます。

＜韓国経済 The Moneyist＞ キム・ヨンナム グローバルPMC株式会社 代表取締役社長