[グローバル不動産] オフィスの死か、資産の再生か：マンハッタンが証明した投資生存の条件

パンデミックが残した最も劇的な遺産がマンハッタンの中心部で進行しています。空いたオフィスタワーが住宅空間に変わっているのです。ニューヨークポストの報道によれば、COVID-19以降、ニューヨーク市のオフィス・住宅転換量はすでに16,000戸を突破し、わずか1年で約2倍に急増しました。2位のワシントンDCの約8,500戸と比較しても圧倒的な格差であり、シカゴとロスアンジェルスを合わせてもニューヨークが過去12ヶ月間だけで追加した量に及びません。

ホテル、リテール、倉庫まで含む広義の適応的再利用(Adaptive Reuse)量はニューヨーク市全体で26,000戸以上に膨れ上がり、このうち元オフィスビルが占める割合は約62%に達しています。転換の中心は金融地区からミッドタウンへ移動しました。

かつての金融街の中心地だった111ウォール・ストリート・ビルディングでは1,500戸以上が、長く空室だった5タイムズスクエアでは1,200戸以上が計画されています。最も注目すべきはミッドタウンイーストの元ファイザー本社プロジェクトです。ニューヨーク市史上最大規模のオフィス・住宅転換事業として、約1,600戸と10万平方フィートのアメニティ空間を備え、2026～2027年の完成を目指して工事が進行中です。わずか10年前には想像しがたかったアドレスが、今は住宅空間に変わっています。

しかし、この転換ブームが住宅危機の解決策になるでしょうか？現場の答えは冷徹です。リモートワークの拡大でオフィス需要が減少し、金利上昇で空室保有コストが上昇する一方、都市住宅需要は依然強いままです。この3つの軸が絡み合うことで、オフィス資産は転換なしに生き残ることが難しい状況に追い込まれています。

問題はコストです。事務用に設計された広く深い階別床面積を住宅用に分割し、建物中心部に給水管を引き、さらに日光さえ入らないように設計された外壁に新たに窓を開ける必要があるため、建設費が新築レベルに近づくのは当然のことです。結局、開発業者がこのコストを負担できる唯一の方法は高い家賃です。

転換されたスタジオと1ベッドルームの月額家賃は3,500ドルから5,500ドルレベルで、好立地や大型ユニットは月額6,000ドルを軽く超えています。法的義務に従って一部の低価格ユニットを含むプロジェクトでさえ、全体供給の圧倒的多数は中所得の借家人が負担できる範囲外にあります。結局、この転換ブームは住宅不足の解決ではなく、高所得層向けの新しい住宅市場を創出する方向に帰結しています。

では、この巨大な転換の波が不動産市場に与える影響は何でしょうか？その答えは2つの方向で見つけることができます。第1に、オフィス在庫から離脱する建物が増えるほど、空室率が低下し、資産価値の底打ちが可能になります。米国全域のオフィス・住宅転換量は約9万戸で、わずか数年前の4倍レベルまで急増し、市場全体の新しい基準になっています。それ以上に根本的な変化は、都市の風景が変わるということです。平日昼間だけ混雑していたミッドタウンが夜間人口と常住者を確保するにつれ、小売商圏と公共交通利用パターンが根本から変わり始めています。都市はもはや「働く空間」ではなく「生きる空間」へと拡張しています。

結局、ニューヨークで起きている変化は特定の都市の事例ではなく、グローバル不動産市場が共通して経験している転換過程と見なすのが妥当です。この流れがソウルと無関係だと言い難いです。現在、ソウルの主要業務地区の空室率は3～5%レベルで比較的安定していますが、都心部だけで2028～2029年の間に約335万㎡の新規供給が予定されており、老朽資産の競争力低下が徐々に顕在化する可能性があります。

1人世帯の比率が39.9%に達し、コリビング市場が2017年比4.7倍以上成長し、都市型住宅需要が拡大していることを考えると、マンハッタンで進行中の転換の流れがいつか、ソウルの都心でも同様の形で現れる可能性があります。

ニューヨークの現在はソウルの未来を映す鏡です。そしてその鏡の前に最初に立つ投資家が最も有利な位置を占めることになるでしょう。