買っておけば勝手に転がる？…ビルオーナーが目を背ける不都合な真実 [キム・ヨンナムの不動産資産管理]

「小規模ビル」と呼ばれる中小型ビル市場が、不況とライフスタイルの変化の直撃を受けました。空室率が急速に上昇し、多くのビルオーナーが収益悪化という現実的な悩みに直面しています。

最近の不動産市場では、「ビルディングプア」という言葉がもはや珍しくありません。ビルを所有していながらも、ローンの利子や空室の負担に苦しみ、キャッシュフローが悪化している建物のオーナーが急速に増えているためです。多くの建物オーナーは、その原因を高金利、景気の減速、供給過剰といった外部環境に求めます。もちろん、これらの要因が影響を及ぼしていることは事実です。しかし、問題の原因を外部環境だけで説明するには、現実ははるかに構造的です。

ここに、中小型ビルの代替物として機能してきた知識産業センターへの移転も空室率上昇の原因として作用しています。相対的に低廉な賃料と管理費、十分な駐車スペース、業務に特化した設計を強みにした知識産業センターは、中小企業やスタートアップ、専門職の借主の選択肢を急速に変えました。その結果、需要の一部が従来の中小型ビル市場から離脱し、空室負担はさらに増大しています。

現在のビルディングプア現象は単なる不況の結果というよりも、変化した市場構造を正しく読み取れなかった「経営方式の失敗」による場合が少なくありません。過去の成功体験と安易な期待が今日の損失となって返ってきているのです。

最も一般的な誤解は、「過去の成功の公式は今でも有効である」という信念です。かつては立地が良ければ自然と入居者が集まる時代がありました。供給は限られており、商圏は成長期で、建物所有自体が競争力となる時代です。しかし今は異なります。新築ビルは増え、入居需要は厳しくなり、企業も個人事業主もコスト効率を最優先で考えています。それにもかかわらず過去の方法に固執すれば、空室は避けられません。変化した市場に古い戦略で対応することほど危険なことはありません。

二つ目の誤解は、「家賃を下げるとより大きな損失を被る」という考え方です。多くの建物所有者は、家賃を引き下げるとその後の再引き上げが難しくなり、建物の価値が下落して売却時に不利になると懸念しています。そのため、むしろ空室を維持する方が長期的に有利だと判断する場合も少なくありません。一見するともっともらしい理屈のように見えます。しかし、この判断には重要な盲点が隠されています。

賃貸市場は「希望価格」ではなく「実際の取引価格」で評価されます。長期間空室が発生した建物は、名目上は高い賃料を維持していても、市場ではすでに競争力を失った資産と見なされます。さらに大きな問題は、空室が続く間は賃貸収入が発生しない一方で、利息費用や管理費用がそのまま積み重なる点です。賃料を守るために選んだ空室戦略がかえって収益率を損ない、資産価値を弱めてしまうのです。

三つ目の誤解は「建物は買っておけば勝手に回っていく」という認識です。これはビルを収益型資産ではなく、放置された不動産に堕落させる最も危険な態度です。体系的な資産管理戦略がない建物は、景気後退局面ほど競争力を失うのが早くなります。空室が増えるほど、維持管理は後回しにされます。その結果、既存の借主の満足度が低下し、追加の離脱が発生し、当該建物は市場で「問題のあるビル」と烙印を押されます。この悪循環が始まると、回復にははるかに多くの時間とコストが必要となります。

結局のところ、建物はもはや単に所有する資産ではなく、積極的に経営すべき事業であるという点が重要です。今日の商業用不動産市場において、ビルオーナーは資産家を超えて事業家にならなければなりません。市場を分析し、需要の変化に応じた賃貸戦略を設計し、テナントを管理する事業家としての役割に転換する必要があります。過去のビル投資が、じっと待っていれば収益が発生する仕組みであったのに対し、現在の市場は絶えず戦略を修正しなければ生き残りが難しい環境となっています。

ビルディングプアを避ける道は、感覚的な投資や漠然とした期待にはありません。数字とデータに基づく市場の理解、柔軟な賃貸戦略、そして能動的な資産管理が必要です。外部環境は誰にもコントロールできませんが、建物をどのように運営するかは全く建物所有者の選択次第です。

問題は市場ではなく、建物をどう「経営」しているかです。

＜韓国経済 The Moneyist＞ キム・ヨンナム グローバルPMC株式会社 代表取締役社長