금리 올라도 버티는 집값…일본 부동산 투자전략 [김용남의 부동산 자산관리]

오랫동안 '디플레이션'과 '제로 금리'의 늪에 빠져 있던 일본 경제가 2026년 새로운 국면을 맞이하고 있습니다. 일본은행이 수십년 만에 금리 인상 사이클에 돌입하며 정책금리를 30년 만의 최고치인 연 0.75% 수준까지 끌어올렸음에도 불구하고, 도쿄를 중심으로 한 부동산 시장은 호황입니다.

상식대로라면 금리 인상은 유동성 축소와 자산 가격 하락으로 이어져야 합니다. 그러나 일본 시장은 견고한 '일드 갭(yield gap) 완충 구조'를 바탕으로 금리 인상이라는 외부 충격을 효과적으로 흡수하고 있습니다.

가장 놀라운 변화는 지난 30년간 정체돼 있던 도쿄의 임대료가 본격적인 상승 국면에 진입했다는 점입니다. 2025년 하반기 도쿄 23구의 주거용 임대료는 전년 대비 8% 이상 상승하며 시장에 강한 신호를 던졌습니다.

이 같은 구조적 변화를 가장 먼저 읽어낸 것은 글로벌 자본입니다. 블랙스톤, KKR, 골드만삭스 등 글로벌 거대 자본은 금리 인상 국면에서도 일본 부동산에 대한 투자를 오히려 확대하고 있습니다.

투자 전략 또한 빠르게 진화하고 있습니다. 입지가 검증된 1990~2000년대 구축 건물을 매입해 리노베이션을 통해 경쟁력을 끌어올리는 '가치 부가' 전략이 핵심 수익 모델로 부상하고 있습니다.

현재 일본 부동산 시장은 안정적인 '수익률' 중심의 시대를 지나, 자산의 본질적 가치와 '성장성'을 추구하는 역사적 전환점의 한가운데에 서 있습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 김용남 글로벌PMC(주) 대표이사 사장