なぜ韓国資本はまだ欧州不動産に投資していないのか

グローバル不動産市場を見渡すと、一つの問いに行き着きます。韓国の投資家は米国や日本、最近では中東市場にまで積極的に資本を配分してきましたが、欧州不動産市場への参入は比較的限定的にとどまってきました。これは投資機会の不在というよりも、構造的な参入障壁が生み出した結果に近いものです。しかし、物流投資の拡大やAI不動産プラットフォームの登場によりグローバル投資構造が急速に再編される中、この問いは今、新たな意味を持ち始めています。

過去10年余りの海外不動産投資の流れは比較的明確でした。2010年代にはニューヨークやサンフランシスコを中心としたオフィス資産が主要投資先であり、その後日本は超低金利と円安というマクロ環境の中で安定的な収益型市場として定着しました。最近では税制優遇と居住権制度を基盤としたドバイ市場が新たな投資軸として浮上しています。

一方、欧州はまったく異なる構造を持っています。単一市場ではなく、複数国の結合構造の中で各国の税制や規制、法律体系が異なって機能しています。これは投資判断に必要な情報の複雑性を高めると同時に、ネットワーク基盤の閉鎖的な取引構造が依然として強く機能する要因となっています。

しかし最近、欧州市場ではこうした障壁を揺るがす変化が同時に現れています。第一に、AI基盤の不動産投資プラットフォームの登場です。第二に、価格調整が生み出した投資タイミングです。第三に、グローバルサプライチェーン再編がもたらした構造的需要変化です。

結局、グローバル資本の流れは新たな方向に再編されています。海外不動産投資は特定国に集中する戦略を超え、市場間分散と構造的成長軸を選別する段階へと進化しており、欧州はもはや馴染みのない市場ではなく、ポートフォリオで十分に検討すべき投資対象として位置づけられています。